💼 L’art et la manière de décrocher le prêt parfait.
#3 Votre banquier vous IGNORE-t-il délibérément?
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Let’s Go !! ✌️
Merci au partenaire de la semaine : Royaltiz
Lors de l’épisode 51 de la bonne fortune, j’ai eu le plaisir d’échanger avec Christophe Vattier, le co-fondateur de Royaltiz.
Cette conversation m’a fait réaliser l’importance d’une plateforme comme Royaltiz pour tous ceux qui sont passionnés par les talents émergents.
Que vous envisagiez d’investir dans la prochaine superstar du sport ou de soutenir un artiste prometteur, Royaltiz révolutionne la manière dont nous investissons dans le potentiel humain.
Grâce aux ROYs, il est possible de soutenir activement ces talents tout en bénéficiant d’un rendement basé sur leur réussite.
Mais ce n’est pas tout. Royaltiz s’engage à dénicher les talents les plus prometteurs du monde entier, vous offrant ainsi une chance unique d’être au plus près de ces étoiles montantes.
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Au programme :
- L’invisibilité bancaire, mythe ou réalité ?
- Comment séduire votre banquier ? (récupères ici le template de la fiche patrimoniale)
- Les pièges à éviter lors de la négociation d’un prêt.
- HCSF et taux d’endettement.
- Scoring bancaire.
- Conclusion.
Allons dans le vif du sujet ! 🚀
L’invisibilité bancaire, mythe ou réalité ?
Lors de mon échange avec Romain Jury dans l’épisode 52 de La Bonne Fortune, ce banquier (et investisseur) m’a dévoilé la journée type d’un conseiller dans une agence standard.
« J’avais un portefeuille de clients pouvant aller jusqu’à 1500 personnes… »
Entre les réunions d’agence, les formations obligatoires ou non, les comptes débiteurs à régulariser, les rendez-vous clients, les dossiers à traiter, etc…, un conseiller bancaire peut très vite être surchargé et votre sollicitation pour un financement n’est pas forcément sa priorité.
“Qui n’a jamais été confronté a des appels et mails qui restent sans réponse de la part de son conseiller bancaire ?”
C’est pourquoi, lorsque l’on souhaite solliciter un emprunt bancaire pour financer son projet immobilier, il est essentiel de respecter certaines étapes clés pour inciter son banquier à étudier notre dossier.
Comment séduire votre banquier ?
Lorsqu’il s’agit de financement ou de demandes bancaires, la première impression est essentielle.
Mais gagner la confiance de son banquier va au-delà d’une première impression réussie : de la préparation méticuleuse de votre dossier à l’art subtil de la négociation, chaque étape demande finesse, anticipation et expertise.
En facilitant le travail du conseiller, vous prenez une avance cruciale et maximisez vos chances d’obtenir le financement idéal.
Découvrez ici des conseils clés pour préparer votre dossier en amont, séduire votre banquier et lui donner envie de vous financer :
1. Préparez votre dossier minutieusement
Votre dossier est votre carte de visite. Il doit être complet, bien structuré et surtout sans aucune incohérence. N’oubliez pas les éléments essentiels tels que :
- Vos pièces d’identité, justificatifs de domicile, informations matrimoniales (mariage, pacs, …)
- Vos derniers relevés bancaires
- Vos trois dernières fiches de paie et vos avis d’imposition
- Les derniers bilans, Kbis et statuts si vous êtes en société
- Les informations relatives à votre résidence principale (propriétaire ou location)
- Des informations sur le projet pour lequel vous sollicitez un financement (compromis, plans, baux en cours, …)
Dans l’épisode 52 de La Bonne Fortune, Romain Jury ce banquier (et investisseur) suggère même de fusionner les pièces jointes par thème afin de réduire le nombre de documents. Vous pouvez utiliser des outils gratuits en ligne comme “I love PDF”.
Il n’y a rien de pire que de recevoir un dossier incomplet avec un mail par pièce jointe.
De plus, pour se rendre encore plus irrésistible aux yeux de son banquier, Romain préconise de réaliser :
- Une fiche bilan pour résumer sa situation patrimoniale (vous pouvez télécharger un exemple ici)
- Une fiche bilan pour résumer son projet (Romain propose ses services pour vous accompagner pour monter un dossier béton)
Les pièges à éviter lors de la négociation d’un prêt.
On a souvent tendance quand on débute dans l’investissement à vouloir se focaliser exclusivement sur la négociation du taux d’intérêt.
Or, plusieurs éléments de l’offre de prêt peuvent être négociés.
Avoir une bonne connaissance de ces points vous permettra d’avoir le même langage et de discuter avec la banque dans les meilleures conditions.
Voici les principaux éléments à négocier :
Le taux d’intérêt : il devient de nouveau intéressant de s’y attarder depuis la hausse des taux, ils ont longtemps été à des niveaux tellement faible que la marge de manœuvre n’apportait quasiment pas de gain pour l’investisseur.
Aujourd’hui, une diminution du taux peut représenter des milliers d’euros économisés sur la durée totale du prêt.
Les frais de dossier : Ces frais représentent la rémunération de la banque pour l’étude de votre dossier.
S’il est possible de négocier voir supprimer les frais de dossiers, je préfère négocier des points beaucoup plus impactant à moyen ou long terme.
En effet, les frais de dossier sont un éléments à prendre en compte mais ne représentent souvent “que” quelques centaines d’euros… Ce n’est vraiment rien comparé aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) par exemple.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Si vous souhaitez rembourser votre prêt avant son terme, la banque peut exiger des indemnités. Elles sont le plus souvent fixées à 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant dû.
Les indemnités de remboursement anticipé représentent vite des milliers d’euros.
La négociation de ces indemnités (réduction ou suppression) peut être particulièrement intéressante si vous envisagez de revendre votre bien avant la fin du prêt ou si vous anticipez une rentrée d’argent.
L’assurance emprunteur : Bien que souvent sous-estimée, l’assurance emprunteur peut également représenter une part importante du coût total de votre prêt.
Négocier le taux de cette assurance ou choisir une délégation d’assurance (choisir une autre assurance que celle proposée par la banque) peut vous faire réaliser de belles économies.
Il est maintenant possible de changer son assurance à chaque date anniversaire tout en respectant le même niveau de garantie.
En dehors de la négociation, si vous achetez à plusieurs (en couple par exemple) Romain explique très bien dans l’épisode 52 de La Bonne Fortune qu’il est intéressant de réfléchir aux quotités variable comme 70%/30% ou 80%/20% par exemple.
Ces quotités sont adaptées aux couples où l’un des deux a des revenus nettement supérieurs à l’autre. Ainsi, la personne ayant le revenu le plus élevé peut choisir une quotité plus importante pour garantir une meilleure couverture en cas de sinistre.
La garantie : Plusieurs types de garanties peuvent être proposées : hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) ou société de cautionnement.
Chaque garantie a ses avantages et inconvénients, et les coûts associés varient.
Il est essentiel de comprendre ces coûts et de négocier la meilleure option pour votre situation.
HCSF et taux d’endettement.
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), organe français dédié à la surveillance du système financier, est au cœur des discussions autour du taux d’endettement depuis la fin 2019.
Mais quel impact ces orientations ont-elles sur les emprunteurs ?
Désormais, les banques peuvent accorder des prêts avec un taux d’endettement allant jusqu’à 35%, voire plus dans certains cas exceptionnels (20% de dossier), à condition d’adopter une approche basée sur le reste à vivre et d’apporter une justification solide.
Les investissements immobiliers réalisés au travers d’une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ne rentrent pas dans le cadre des recommandations/obligations du HCSF.
Scoring bancaire
Le scoring bancaire est une note ou un score attribué à un individu ou une entreprise par la banque, en fonction de divers critères financiers et comportementaux.
Cette note est utilisée par les établissements financiers pour évaluer le risque associé à un emprunteur potentiel.
Voici pourquoi il est crucial de soigner son scoring bancaire :
- Accès facilité aux crédits : Un bon scoring augmente vos chances d’obtenir un prêt. Les banques sont plus enclines à prêter à des personnes présentant un faible risque de défaillance.
- Des conditions d’emprunt avantageuses : Un score élevé peut vous permettre d’obtenir des taux d’intérêt plus bas, des montants de prêt plus élevés et d’autres conditions favorables.
Ok, c’est assez compréhensible mais comment soigner son scoring bancaire ?
- Réduisez votre endettement car un taux d’endettement élevé peut diminuer votre score.
- Soignez vos comptes : adieu les dépenses jugées comme impulsives (jeux sportifs, repas et sorties récurrentes, …)
- Évitez les découverts, surtout s’ils sont fréquents ou prolongés. Un compte bien géré reflète un comportement financier responsable.
- Payez vos crédits à temps : Un historique de paiement sans incident est l’un des éléments les plus importants pour les banques.
- Maintenir une épargne régulière : Une capacité à épargner régulièrement montre à la banque que vous gérez bien vos finances et que vous êtes en mesure de faire face à des imprévus.
- Augmenter votre PNB (Produit Net Bancaire). Vous pouvez souscrire à différents produits et services afin de “jouer le jeu” commercial avec votre établissement.Les produits d’assurances (type PNO etc…) ainsi que les contrats prévoyances sont souvent compétitifs.
Conclusion
L’univers du crédit bancaire est dense et en constante évolution.
Chaque élément a son importance pour faire pencher la balance en votre faveur.
Les clés du succès ? Une préparation minutieuse, une compréhension approfondie du système bancaire et, surtout, une attitude proactive.
En tant qu’emprunteur, c’est à vous de montrer votre sérieux, de préparer un dossier béton et de négocier habilement chaque aspect de votre prêt.
Et n’oubliez jamais : le crédit est un outil puissant pour réaliser vos projets. Utilisé judicieusement, il peut être le tremplin vers une vie financière épanouissante et prospère.
À très vite pour de nouvelles aventures financières dans la prochaine édition de La Bonne Fortune. Prends soin de toi et de tes finances ! 💰🚀🌟
Ismaël
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Merci de lire cette édition de La Bonne Fortune (jusqu’à la fin !) Pour ne pas manquer les suivantes inscrits toi ici 👇
