#65 Investir en Coliving – Un placement d’avenir ?
Investir en coliving : un placement d’avenir ? avec Stéphane Salazar
Dans cet épisode de La Bonne Fortune, Ismaël Bernus reçoit Stéphane Salazar, cofondateur de Patchwork, pour une conversation passionnante autour du coliving, de ses usages, de sa structuration financière et de son potentiel d’investissement.
Étudiants, jeunes actifs, familles monoparentales, seniors : le coliving répond à des besoins bien plus larges qu’on ne l’imagine. Avec Stéphane, nous explorons le modèle Patchwork, les chiffres clés, les enjeux juridiques, les services proposés et la manière dont ce concept redéfinit le “vivre ensemble”.
Pourquoi écouter cet épisode ?
Le coliving est souvent réduit à une simple “colocation améliorée”. En réalité, c’est un modèle beaucoup plus riche, qui mêle logement, services, communauté et expérience de vie.
Dans cet échange, Stéphane Salazar partage à la fois une vision concrète du terrain et une vraie lecture d’investisseur. Il montre comment le coliving peut répondre à des besoins sociétaux réels, tout en s’inscrivant dans une logique patrimoniale et entrepreneuriale forte.
Ce que vous allez découvrir dans cet épisode
- Ce qu’est vraiment le coliving et en quoi il diffère d’une colocation classique
- Pourquoi le Covid a accéléré l’adoption de ce mode de vie
- Comment Patchwork conçoit et exploite ses maisons
- Pourquoi le coliving peut s’adresser aux étudiants, actifs, familles recomposées ou seniors
- Comment structurer une opération de coliving sur le plan financier
- Quels niveaux de loyers, de coûts et de rentabilité peuvent être visés
- Pourquoi il existe encore un flou juridique autour du coliving
- Comment ce modèle peut devenir un vrai actif patrimonial de long terme
Qui est Stéphane Salazar ?
Après une vingtaine d’années dans le secteur bancaire, Stéphane Salazar a développé une activité de conseil en structuration financière et immobilière avant de cofonder Patchwork, une structure spécialisée dans le coliving.
Son profil est particulièrement intéressant parce qu’il croise plusieurs mondes : la banque, la finance, l’immobilier et l’exploitation opérationnelle d’actifs résidentiels. Cela lui permet d’aborder le sujet avec un regard à la fois technique, humain et stratégique.
Résumé de l’épisode
1. Le coliving n’est pas une colocation classique
Dès le début de l’épisode, Stéphane pose une distinction importante : le coliving ne consiste pas simplement à partager un logement pour réduire les coûts. C’est avant tout un état d’esprit, une manière de vivre ensemble dans un environnement pensé pour favoriser à la fois l’autonomie, les interactions et la qualité de vie.
Là où la colocation classique rassemble surtout des individus qui partagent une adresse et quelques espaces communs, le coliving pousse plus loin l’expérience : services inclus, espaces mieux pensés, logique communautaire, lieux plus grands, ambiance plus travaillée et possibilité de créer de vrais moments collectifs.
2. Le Covid a joué un rôle d’accélérateur
Stéphane explique que la crise sanitaire a brutalement révélé les limites de certains modes de logement, notamment pour les personnes seules dans de très petits espaces. Le coliving a alors pris une autre dimension : davantage d’espace, une présence humaine, un extérieur, des parties communes, une sensation de respiration que beaucoup n’avaient plus dans des studios ou petits appartements urbains.
Autrement dit, le coliving a cessé d’être seulement une solution pratique pour devenir aussi une réponse à un besoin plus profond de lien social et de mieux vivre.
3. Le coliving peut se décliner à toutes les étapes de la vie
L’un des passages les plus intéressants de l’épisode est la “flèche de la vie” proposée par Stéphane. Il montre que le coliving n’est pas réservé à une seule cible, mais peut être pensé différemment selon l’âge et les besoins :
- 18-25 ans : étudiants, avec des besoins en connectivité, espaces de travail et services
- 25-35 ans : jeunes actifs, qui cherchent confort, sociabilité et praticité
- 35-65 ans : personnes en transition de vie, séparation, mobilité, reconstruction
- 65 ans et plus : seniors autonomes qui veulent éviter la solitude sans entrer en établissement médicalisé
Cette lecture ouvre énormément de perspectives. Le coliving devient alors un outil d’adaptation à des réalités sociales très différentes.
4. Patchwork : une approche haut de gamme, pensée comme un vrai produit immobilier
Patchwork se positionne sur des maisons plutôt grandes, souvent avec du cachet, des extérieurs, des espaces partagés qualitatifs et un vrai niveau de finition. L’idée n’est pas de créer des “cages à lapin” ou de densifier à outrance, mais de proposer un produit cohérent, désirable et exploitable dans la durée.
Les biens recherchés se situent généralement sur des surfaces importantes, avec un potentiel d’aménagement, une vraie identité, et la possibilité d’y intégrer des espaces communs qui ont du sens : cuisine, salle TV, sport, jardin, verrière, voire des usages plus spécifiques selon le public visé.
5. Le modèle économique du coliving
Stéphane détaille ensuite la structuration financière type d’une opération Patchwork : acquisition d’une grande maison, budget travaux conséquent, création d’une SCI dédiée par actif, financement bancaire important, puis exploitation sur le long terme.
Dans son modèle, on parle de maisons acquises en moyenne autour de 1,8 à 2,5 millions d’euros, auxquelles s’ajoutent environ 500 000 à 800 000 euros de travaux. Cela donne des projets globaux autour de 3 millions d’euros.
Les loyers générés permettent ensuite de couvrir les charges d’exploitation, la dette, et de dégager une rentabilité globale intéressante, avec des taux de rendement évoqués entre 8 % et 12 % selon les configurations.
6. Un actif immobilier… mais aussi une logique d’exploitation
Ce point est essentiel : dans le coliving, on ne valorise pas seulement les murs. Il y a aussi tout le travail d’exploitation, de marque, de positionnement, de gestion locative, d’optimisation des espaces, et d’organisation des services.
C’est ce qui permet à Stéphane d’évoquer une valorisation qui ne se limite pas au prix immobilier de la maison rénovée, mais intègre aussi la valeur du business construit à l’intérieur : l’exploitation, le savoir-faire, le taux d’occupation, la marque Patchwork, et la capacité à générer des revenus de manière récurrente.
7. Une exploitation pensée comme un portefeuille patrimonial
Chaque maison est isolée dans une SCI. Cette logique a plusieurs avantages : sécuriser les opérations les unes par rapport aux autres, faciliter l’entrée éventuelle d’investisseurs, et garder la possibilité, à terme, de céder tout ou partie d’un portefeuille d’actifs.
On comprend alors que le coliving n’est pas seulement un “business d’exploitation”. C’est aussi un outil de constitution patrimoniale de long terme, avec une vraie logique de sortie, de revente ou de refinancement potentiel.
8. Le flou juridique reste un vrai sujet
L’épisode se termine sur un point très important : le coliving se développe plus vite que le droit. Ce flou crée aujourd’hui une forme de zone grise. On n’est ni tout à fait dans l’hôtellerie, ni dans un logement traditionnel, ni dans une copropriété divisée de façon classique.
Certaines collectivités commencent à se montrer plus attentives, parfois plus réticentes, surtout lorsqu’il y a des nuisances, une concentration importante d’occupants ou des tensions avec les riverains. Cela signifie qu’il faut penser ses projets intelligemment et ne pas croire que ce modèle restera juridiquement immobile pour toujours.
9. Le coliving comme réponse sociétale et opportunité d’investissement
Ce qui rend l’épisode particulièrement intéressant, c’est que le coliving apparaît à la fois comme une réponse à des mutations sociales profondes et comme un véritable produit d’investissement.
On y retrouve des thèmes très actuels : la mobilité, la solitude, le besoin de communauté, le logement flexible, la qualité de service, et le désir de retrouver du lien dans le quotidien. Pour un investisseur, cela signifie qu’on ne mise pas seulement sur des mètres carrés, mais aussi sur un usage qui a du sens.
À retenir de cet échange avec Stéphane Salazar
- Le coliving est un mode de vie, pas seulement un format locatif
- Il peut s’adresser à toutes les étapes de la vie, pas seulement aux étudiants
- Le service, l’expérience et la communauté sont au cœur du modèle
- Le produit immobilier doit être pensé dès l’acquisition pour l’exploitation future
- La structuration financière est centrale pour rendre le modèle viable
- Le flou juridique actuel impose d’anticiper et de rester prudent
- Le coliving peut devenir un vrai actif patrimonial de long terme
Références citées dans l’épisode
- Patchwork
- LinkedIn de Stéphane Salazar — lien à compléter
- LinkedIn Ismaël Bernus — lien à compléter
- Proposer un sponsor pour le podcast
- Recevoir les prochaines émissions
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Transcription reformatée de l’épisode
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(00:00) Stéphane introduit le sujet en rappelant que le coliving est souvent présenté comme une tendance, alors qu’il s’agit surtout d’une transformation plus profonde des usages du logement. Il évoque aussi, dès l’ouverture, les volumes d’investissement nécessaires : grandes maisons, gros budgets travaux, logique d’exploitation structurée.
(00:33) Ismaël lance l’épisode et présente Stéphane Salazar. Il rappelle ses deux casquettes : une activité de conseil auprès d’acteurs de l’immobilier et l’aventure Patchwork, centrée sur le coliving.
(02:44) Stéphane revient sur son parcours : vingt ans dans la banque, puis une reconversion progressive vers le conseil financier et immobilier. Il explique comment cette expérience lui a donné les outils pour structurer des opérations et ensuite développer ses propres projets.
(04:14) Il présente Patchwork, créé il y a environ quatre ans, avec plusieurs maisons en propre et une soixantaine de chambres sous gestion. L’idée n’est pas de faire du volume industriel, mais de créer des lieux cohérents et bien pensés.
(05:13) Vient alors la différence entre colocation et coliving. Pour Stéphane, le coliving est avant tout un état d’esprit : des personnes réunies dans un même lieu parce qu’elles partagent certains besoins, certaines attentes ou certaines envies, au-delà de la simple mutualisation d’un loyer.
(06:24) Le Covid a joué un rôle d’accélérateur. Les personnes enfermées dans de petits espaces ont ressenti plus fortement le besoin d’avoir plus grand, plus humain, plus respirable. Le coliving a alors pris un sens nouveau.
(08:31) Stéphane insiste sur un point central : le coliving ne se limite pas à une chambre dans un grand logement. Il inclut des services, une logique de vie commune, des espaces partagés de meilleure qualité et une organisation qui rend la vie plus simple.
(10:30) Le service “tout inclus” apparaît comme un vrai différenciateur : eau, électricité, internet, ménage des parties communes… L’idée est de proposer une expérience plus fluide que dans une colocation classique, où les frais, les arbitrages et l’entretien peuvent vite devenir source de tensions.
(13:17) Ismaël interroge ensuite Stéphane sur la rentabilité du modèle. Celui-ci explique que la logique immobilière reste proche d’une opération locative structurée, mais que la valeur vient aussi du niveau de service, du type de bien choisi et de l’exploitation derrière.
(15:21) Stéphane déroule alors sa “flèche de la vie” : étudiants, jeunes actifs, adultes en transition et seniors. Pour chaque étape, il imagine un coliving différent, avec des services et des espaces adaptés.
(18:49) Il montre que le coliving senior, en particulier, répond à un besoin émergent : vieillir sans solitude, sans forcément entrer dans un établissement médicalisé, tout en gardant une vraie autonomie.
(23:25) L’échange bascule ensuite sur les chiffres. Stéphane détaille le type d’actifs recherchés par Patchwork : grandes maisons, souvent avec du cachet, des extérieurs, du potentiel et des espaces permettant de créer une vraie expérience de vie.
(25:30) Il donne des ordres de grandeur : acquisition entre 1,8 et 2,5 millions d’euros, plus 500 000 à 800 000 euros de travaux, pour des opérations globales autour de 3 millions. Les loyers et la structuration bancaire permettent ensuite d’atteindre des rendements attractifs.
(27:27) Stéphane explique aussi le rôle de la holding Patchwork et des SCI par maison. Chaque actif est isolé dans une structure dédiée, ce qui facilite la lecture des performances, la protection des opérations et l’entrée éventuelle d’investisseurs.
(29:56) Il précise la logique de financement : apport en fonds propres, levier bancaire élevé, différé de remboursement pendant la phase de travaux, puis exploitation sur une quinzaine d’années. L’objectif n’est pas seulement la rentabilité immédiate, mais aussi la constitution d’un patrimoine solide.
(32:00) La discussion s’élargit à la valorisation des maisons. Ce qui est intéressant, selon Stéphane, c’est qu’un actif de coliving ne se résume pas aux murs. Il y a aussi le travail de marque, d’exploitation, de remplissage, de notoriété et d’organisation du lieu.
(36:18) Il donne ensuite des précisions sur la zone de Fontainebleau, où Patchwork a développé plusieurs maisons en lien avec l’INSEAD. Cette implantation répond à une demande concrète, avec des besoins spécifiques et une clientèle solvable.
(39:26) Stéphane évoque aussi l’expérience opérationnelle du terrain, y compris les limites : fêtes trop importantes, nuisances, pression du voisinage, gestion de certains équipements comme les piscines, nécessité d’arbitrer entre attractivité et maîtrise du risque.
(43:03) Sur la gestion locative, Patchwork internalise aujourd’hui une bonne partie du pilotage. Le produit est suffisamment différenciant pour que le remplissage se fasse bien, notamment via la réputation, le bouche-à-oreille et la qualité perçue des maisons.
(49:37) La discussion bascule sur l’investisseur. Stéphane explique que les partenaires qui rentrent dans les SCI sont souvent des profils déjà habitués à l’immobilier ou à des tickets plus élevés. Le coliving n’est pas présenté ici comme un produit de crowdfunding grand public, mais comme une opération plus resserrée et plus cadrée.
(53:25) Il précise qu’un pacte d’associés est mis en place pour gérer les entrées, sorties, décès, conflits éventuels ou reventes à terme. L’idée est d’éviter que les problèmes arrivent au moment où plus personne ne sait comment trancher.
(57:56) Stéphane insiste enfin sur un point-clé : Patchwork privilégie volontairement la qualité à la quantité. Mieux vaut peu de maisons bien pensées, bien exécutées et bien exploitées qu’un portefeuille trop vite grossi et mal maîtrisé.
(1:01:43) En fin d’épisode, un focus important est fait sur le flou juridique du coliving. Certaines mairies commencent à regarder le modèle de plus près, entre questions de stationnement, de sécurité, de densité ou de voisinage. Le cadre n’est pas encore totalement stabilisé.
(1:06:13) Stéphane explique comment Patchwork anticipe déjà certains de ces sujets : chambres accessibles, équipements de sécurité, réflexion sur les normes, adaptation progressive. L’idée est de ne pas attendre que la règle tombe pour commencer à s’y préparer.
(1:09:27) Ismaël interroge ensuite Stéphane sur ses autres investissements. Celui-ci revendique un profil très “banquier” : prudence, valeurs refuges, actifs tangibles, beaucoup de pierre, et une approche plus conservatrice que spéculative.
(1:10:31) Pour conclure, Stéphane partage la devise héritée de sa grand-mère : “Qui s’y frotte s’y pique.” Une formule qui traduit bien son tempérament déterminé, fonceur et engagé.
(1:11:39) L’épisode se termine sur un mot de fin très personnel, où Stéphane rappelle son attachement profond à l’immobilier, même s’il le pratique différemment de ses parents et grands-parents. Il insiste sur la passion comme moteur principal de son parcours.
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